Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền phía Bắc đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá rao bán tại một số khu vực ven Hà Nội và các tỉnh lân cận giảm đáng kể so với mức đỉnh, trong khi thanh khoản vẫn yếu do người mua tiếp tục thận trọng.
Nhiều khu vực giảm giá mạnh
Theo dữ liệu được công bố trên thị trường, giá rao bán đất nền tại một số khu vực đã điều chỉnh sâu. Tại Yên Xuân, mức giá phổ biến giảm từ khoảng 34 triệu đồng/m² xuống 25 triệu đồng/m²; Xuân Canh giảm từ 143 triệu đồng/m² xuống 108 triệu đồng/m².
Một số nơi ghi nhận mức giảm mạnh hơn như Minh Giang – Đầm Và, từ khoảng 60 triệu đồng/m² xuống 30 triệu đồng/m²; khu vực Cienco 5 Mê Linh giảm từ 60,2 triệu đồng/m² xuống 32,3 triệu đồng/m².
Tại Vĩnh Tiến (Kim Bôi, Hòa Bình), giá được ghi nhận giảm từ khoảng 20 triệu đồng/m² trong quý III/2025 xuống 5 triệu đồng/m² vào quý I/2026. Trong khi đó, đất nền Thiện Kế (Bình Xuyên, Vĩnh Phúc) giảm từ mức đỉnh khoảng 27 triệu đồng/m² trong năm 2025 xuống khoảng 11 triệu đồng/m² vào quý II/2026.
Các mức giá trên chủ yếu phản ánh giá rao bán hoặc giá được ghi nhận trên thị trường, không đồng nghĩa với giá giao dịch thành công.
Thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt
Báo cáo thị trường quý III/2026 của Batdongsan.com.vn cho biết giá rao bán đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 10% so với quý trước. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý II; 63% cho biết người mua vẫn trong trạng thái quan sát, chờ đợi.
Dù tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch giảm mạnh đã thấp hơn mức 50% của quý II, dữ liệu này chưa cho thấy thị trường đã phục hồi rõ rệt.
Theo báo cáo 9 tháng năm 2026 của DXS-FERI, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ đạt 32.469 sản phẩm, giảm 16%. Riêng phân khúc đất nền miền Bắc được ghi nhận ở mức giá khoảng 45–90 triệu đồng/m², giảm 15–20% so với quý trước. Các số liệu nguồn cung và tiêu thụ nêu trên là dữ liệu toàn thị trường, không riêng phân khúc đất nền.
Cùng kỳ, cả nước ghi nhận 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III/2026, tương đương 92% quý trước. Con số này bao gồm nhiều loại hình bất động sản, không chỉ đất nền.
Thị trường phân hóa, người mua vẫn thận trọng
Diễn biến giảm giá cho thấy thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn sàng lọc sau thời kỳ tăng nóng. Tuy nhiên, mức điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực, phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực tế.
Trong bối cảnh thanh khoản còn yếu, giá rao bán giảm chưa chắc đồng nghĩa với mặt bằng giá giao dịch đã giảm tương ứng. Người mua cần kiểm tra pháp lý, khảo sát giao dịch thực tế và so sánh giá tại từng khu vực trước khi quyết định.
Thời gian tới, khả năng phục hồi của đất nền sẽ phụ thuộc vào sức mua thực, khả năng tiếp cận vốn và tiến độ triển khai hạ tầng. Những khu vực có nhu cầu ở thực và pháp lý rõ ràng có cơ sở giữ giá tốt hơn các điểm nóng chủ yếu tăng nhờ kỳ vọng.