Thị trường văn phòng hạng A TP.HCM đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới. Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở vị trí. Chất lượng công trình và tiêu chuẩn vận hành đang trở thành yếu tố quyết định.
Theo JLL Việt Nam, khoảng 28% diện tích văn phòng hạng A TP.HCM đã vận hành hơn 10 năm. Nhiều tòa nhà có tuổi đời từ 25 đến 30 năm. Đây là nhóm tài sản chịu áp lực nâng cấp lớn nhất trong thời gian tới.
Văn phòng cũ đối mặt áp lực từ nguồn cung mới
Nguồn cung mới đang thay đổi mặt bằng chất lượng của thị trường. Khoảng 70% dự án văn phòng hạng A đang phát triển tại TP.HCM được thiết kế theo tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà cũng tích hợp công nghệ quản lý hiện đại ngay từ đầu.
Trong khi đó, nhiều công trình cũ bộc lộ hạn chế sau nhiều năm khai thác. Hệ thống cơ điện dần xuống cấp. Hiệu quả sử dụng năng lượng giảm. Không gian làm việc cũng khó đáp ứng nhu cầu linh hoạt của doanh nghiệp. Sự chênh lệch này khiến nhiều khách thuê chuyển sang các dự án mới.
Nhiều tòa nhà cần cải tạo sau 15-20 năm vận hành
Theo các chuyên gia, vòng đời công trình tạo ra áp lực nâng cấp tự nhiên. Sau khoảng 15 năm, nhiều hệ thống kỹ thuật cần được đại tu. Khi công trình đạt 20-25 năm tuổi, việc cải tạo tổng thể gần như trở thành yêu cầu bắt buộc.
Các hạng mục thường được ưu tiên gồm:
- Hệ thống cơ điện.
- Điều hòa và thông gió.
- Thang máy.
- Công nghệ quản lý tòa nhà.
- Không gian tiện ích.
- Giải pháp tiết kiệm năng lượng.
Việc nâng cấp giúp kéo dài thời gian khai thác. Đồng thời, chủ đầu tư có thể duy trì khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Văn phòng xanh trở thành tiêu chuẩn mới
Xu hướng thuê văn phòng đang thay đổi nhanh. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến môi trường làm việc. Họ cũng chú trọng sức khỏe nhân viên và mục tiêu phát triển bền vững. Theo JLL, khoảng 35% diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM và Hà Nội vẫn chưa đạt chứng nhận xanh quốc tế. Điều này đồng nghĩa nhiều tòa nhà sẽ phải đầu tư nâng cấp trong những năm tới.
Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án JLL Việt Nam, cho biết ESG đang trở thành tiêu chuẩn của thị trường. Những tòa nhà đầu tư vào công nghệ và hiệu quả năng lượng thường thu hút khách thuê tốt hơn. Giá thuê cũng ổn định hơn trong dài hạn.
Doanh nghiệp FDI ưu tiên tòa nhà đạt chuẩn ESG
Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng nhiều doanh nghiệp FDI đã xem bất động sản xanh là yêu cầu bắt buộc.
Theo ông, các tập đoàn quốc tế đang phải kiểm soát lượng phát thải gián tiếp (Scope 3). Vì vậy, tiêu chí lựa chọn văn phòng cũng thay đổi nhanh hơn trước. Những tòa nhà có chứng nhận xanh thường được ưu tiên khi doanh nghiệp tìm địa điểm đặt trụ sở.
Nâng cấp tòa nhà giúp tăng giá trị tài sản
Nhiều chủ đầu tư đã chủ động cải tạo các dự án lâu năm. Một số tòa nhà như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower đã được nâng cấp theo định hướng ESG. Sau cải tạo, các dự án này cải thiện khả năng thu hút khách thuê. Giá thuê cũng duy trì ở mức cao.
Theo JLL, văn phòng có chứng nhận xanh thường ghi nhận giá thuê cao hơn 15-30% so với mặt bằng chung. Trong khi đó, chi phí nâng cấp chỉ chiếm khoảng 1-7% tổng giá trị tài sản nếu tập trung vào các hạng mục trọng điểm. Khoản đầu tư này giúp giảm chi phí vận hành. Giá trị bất động sản cũng được duy trì trong dài hạn.
Thị trường văn phòng TP.HCM bước vào chu kỳ cạnh tranh mới
Các chuyên gia nhận định thị trường đang thay đổi rõ rệt. Trước đây, vị trí là lợi thế lớn nhất. Hiện nay, chất lượng tài sản mới là yếu tố quyết định.
Các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh sẽ có nhiều lợi thế hơn. Khả năng lấp đầy cũng được duy trì ổn định. Ngược lại, những công trình chậm chuyển đổi có thể mất dần sức cạnh tranh. Nguy cơ này vẫn hiện hữu ngay cả với các tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao nhiều văn phòng hạng A TP.HCM phải nâng cấp?
Khoảng 28% diện tích văn phòng hạng A đã vận hành hơn 10 năm. Nhiều công trình cần cải tạo để đáp ứng tiêu chuẩn xanh, công nghệ và nhu cầu mới của khách thuê.
ESG ảnh hưởng thế nào đến thị trường văn phòng?
ESG đang trở thành tiêu chí quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn văn phòng. Các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn này thường thu hút khách thuê tốt hơn và duy trì giá thuê cao hơn.
Văn phòng xanh mang lại lợi ích gì cho chủ đầu tư?
Văn phòng xanh giúp giảm chi phí vận hành. Công trình cũng dễ giữ khách thuê, nâng giá trị tài sản và tăng khả năng cạnh tranh trong dài hạn.