Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn trong năm 2026. Thanh khoản ở nhiều dự án giảm so với năm trước. Nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn còn.
Theo các chuyên gia, đây không phải dấu hiệu suy yếu của thị trường. Người mua chỉ đang thận trọng hơn. Họ cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng tài sản trước khi xuống tiền.
Sự thay đổi này đang định hình một xu hướng bất động sản 2026 khá rõ. Dòng tiền đang hướng đến sản phẩm có giá trị thực. Nó không còn chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Thanh khoản giảm nhưng nhu cầu nhà ở vẫn duy trì
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 50-60%.
Mức này thấp hơn đáng kể so với hơn 80% của năm 2025. Tuy vậy, điều đó không có nghĩa dòng tiền đã rời khỏi thị trường.
Người mua vẫn quan tâm đến bất động sản. Điểm khác là họ cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định.
Nhiều khách hàng hiện xem xét cùng lúc vị trí, quy hoạch, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác. Vì vậy, quá trình lựa chọn kéo dài hơn trước.
Dù vậy, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 70-80%. Đây thường là các dự án có vị trí thuận lợi. Hạ tầng ở đó cũng đồng bộ hơn. Chủ đầu tư của các dự án này thường có uy tín tốt.
Người mua chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng
Một thay đổi lớn của thị trường hiện nay là tư duy đầu tư đã dịch chuyển.
Trước đây, không ít nhà đầu tư xuống tiền vì kỳ vọng tăng giá. Kỳ vọng đó thường đến từ quy hoạch hoặc các dự án hạ tầng trong tương lai. Hiện nay, khả năng khai thác thực tế được quan tâm nhiều hơn.
Người mua muốn thấy giá trị sử dụng rõ ràng. Họ ưu tiên khu vực đã có dân cư. Họ cũng thích nơi có tiện ích đang vận hành. Nhu cầu ở thực tại đó phải ổn định.
Thông tin quy hoạch minh bạch hơn cũng thúc đẩy xu hướng này. Khách hàng có thêm dữ liệu để đánh giá dự án. Nhờ vậy, quyết định mua cũng chặt chẽ hơn.
Theo giới chuyên gia, thị trường đang chuyển từ “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”. Đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
Quá trình phân hóa ngày càng rõ nét
Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng thuộc One Mount cho thấy quá trình phân hóa đang diễn ra ở nhiều phân khúc.
Những dự án có vị trí tốt vẫn giữ sức hút. Các khu đô thị có hạ tầng hoàn chỉnh cũng tiếp tục thu hút người mua. Khả năng kết nối thuận tiện là một lợi thế lớn.
Bên cạnh đó, các dự án đã có cộng đồng cư dân hiện hữu cũng ghi nhận thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Ở chiều ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá đang chịu áp lực lớn hơn. Các dự án cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng cũng gặp khó hơn trong việc hút dòng tiền.
Sự phân hóa này được dự báo sẽ còn kéo dài trong những năm tới.
Hạ tầng và tái thiết đô thị tạo động lực mới
Song song với quá trình sàng lọc, thị trường đang đón nhận thêm động lực tăng trưởng từ hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Tại Hà Nội, nhiều dự án giao thông quy mô lớn đang được triển khai. Các kế hoạch tái thiết đô thị cũng được đẩy nhanh. Không gian phát triển mới đang dần hình thành.
Xu hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD đang được quan tâm nhiều hơn. Mô hình này gắn với giao thông công cộng. Nó cũng kết nối với các trung tâm kinh tế mới.
Theo các chuyên gia, những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng có thể đón làn sóng dịch chuyển dân cư trong tương lai.
Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là một phần của câu chuyện. Một đô thị phát triển bền vững cần nhiều yếu tố đồng bộ. Đó là nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và tiện ích xã hội.
Khi các yếu tố này hoàn thiện, đô thị mới sẽ có cơ hội hút cư dân. Từ đó, thị trường bất động sản cũng có thêm động lực tăng trưởng dài hạn.
Dự báo xu hướng bất động sản 2026 trong nửa cuối năm
Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa trong những tháng cuối năm.
Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực được dự báo vẫn giữ vai trò dẫn dắt. Đây thường là các sản phẩm có vị trí tốt. Khả năng kết nối của chúng cũng thuận tiện hơn. Cộng đồng cư dân ở đó thường ổn định hơn.
Mặt bằng lãi suất được dự báo không biến động nhiều trong thời gian tới. Điều này giúp thị trường giữ được sự ổn định. Nhưng nó cũng khiến dòng tiền đầu tư chọn lọc hơn.
Đáng chú ý, nhu cầu tích sản vẫn còn. Tuy nhiên, người mua hiện ưu tiên khả năng giữ giá và thanh khoản. Kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn là yếu tố chính.
Trong trung và dài hạn, các dự án hạ tầng lớn có thể tạo thêm động lực mới. Quá trình mở rộng không gian đô thị cũng vậy. Hai yếu tố này có thể tạo ra làn sóng dịch chuyển dân cư mới. Đây là một động lực quan trọng của thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2027.
Câu hỏi thường gặp về xu hướng bất động sản 2026
Vì sao thị trường bất động sản 2026 đang phân hóa mạnh?
Người mua ngày càng thận trọng hơn. Họ ưu tiên giá trị sử dụng thực. Vì vậy, các dự án có vị trí tốt và hạ tầng hoàn chỉnh đang chiếm ưu thế.
Phân khúc nào có thể dẫn dắt thị trường cuối năm 2026?
Nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực vẫn được xem là phân khúc chủ đạo. Những dự án hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch mới cũng có nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Nhu cầu đầu tư bất động sản có giảm không?
Nhu cầu tích sản vẫn còn. Tuy nhiên, nhà đầu tư hiện ưu tiên khả năng giữ giá, thanh khoản và khai thác lâu dài hơn trước.