Thông tin Chính phủ thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản. Quy định này ảnh hưởng thế nào đến quyền sở hữu nhà ở và đất đai của người dân?
Căn cứ theo Nghị quyết số 278/NQ-CP ban hành ngày 18/9/2026, bài viết dưới đây sẽ làm rõ bản chất quy định mới cùng những quyền lợi cốt lõi của người sở hữu căn hộ chung cư.
1. Thời Hạn Sử Dụng Nhà Chung Cư Theo Niên Hạn Công Trình Là Gì?
Theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Bộ Xây dựng được giao hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư phải bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Niên hạn công trình được xác định như thế nào?
Thời hạn sử dụng tòa nhà sẽ được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế công trình (thay vì phương án kết hợp giữa thiết kế và kiểm định chất lượng thực tế như các bản thảo trước đó). Thông thường:
-
Công trình cấp II (chung cư phổ thông): Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến dưới 100 năm.
-
Công trình cấp I, cấp đặc biệt (chung cư cao cấp, hạng sang): Niên hạn sử dụng trên 100 năm.
2. Người Mua Chung Cư Có Bị “Mất Trắng” Nhà Khi Hết Thời Hạn?
Đây là mối bận tâm lớn nhất của người dân. Tuy nhiên, quy định mới khẳng định rõ: Thời hạn sử dụng công trình kết thúc không đồng nghĩa với việc người dân bị mất quyền sở hữu đất.
Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết thời hạn sử dụng, cụ thể:
-
Quyền tiếp tục sử dụng đất: Chủ sở hữu chung cư vẫn giữ quyền sử dụng đất chung của tòa nhà.
-
Quyền tái xây dựng: Cư dân có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất đó để đóng góp nghĩa vụ tài chính và tự xây dựng lại tòa chung cư mới theo dự án.
-
Ưu đãi cho doanh nghiệp cải tạo: Các doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ được hưởng thêm ưu đãi (như miễn nghĩa vụ dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê) nhằm đẩy nhanh tiến độ tái thiết.
3. Các Điểm Mới Khác Trong Dự Thảo Luật Nhà Ở (Sửa Đổi)
Bên cạnh thời hạn chung cư, Nghị quyết 278/NQ-CP cũng đưa ra hàng loạt định hướng quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản:
-
Siết chặt phân lô bán nền: Bổ sung tiêu chí khung (loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích) làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quyết định việc hạn chế phân lô bán nền, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai.
-
Phát triển phân khúc nhà ở cho thuê: Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, nghiên cứu cơ chế tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng) để kiểm soát giá thuê nhà ở mức hợp lý.
-
Chống đầu cơ nhà ở xã hội: Đưa ra các biện pháp và chế tài nghiêm khắc để ngăn ngừa tối đa hoạt động trục lợi chính sách nhà ở xã hội.
-
Thí điểm mua lại dự án: Báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại từ chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện.
4. Người Mua Nhà Và Nhà Đầu Tư Cần Làm Gì Lúc Này?
Chính sách mới giúp minh bạch hóa thị trường và đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản cho người dân khi công trình xuống cấp. Khi chọn mua chung cư trong thời gian tới, bạn nên lưu ý:
-
Kiểm tra kỹ hồ sơ thiết kế: Cần xác định rõ cấp công trình và niên hạn thiết kế của dự án được duyệt trong hồ sơ pháp lý.
-
Yên tâm về giá trị tích lũy: Quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ vẫn được đảm bảo lâu dài, người dân không bị thu hồi đất vô điều kiện khi nhà xuống cấp.
-
Ưu tiên dự án của chủ đầu tư uy tín: Các chủ đầu tư có năng lực thi công tốt sẽ đảm bảo chất lượng công trình đạt hoặc vượt niên hạn thiết kế.