Hướng Dẫn Cách Tính Thuế GTGT Khi Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản Mới Nhất

Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản giữa các doanh nghiệp phát sinh chi phí thuế vô cùng lớn. Việc xác định chính xác giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ giúp doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mà còn tránh rủi ro bị truy thu, phạt vi phạm hành chính.

Căn cứ theo trả lời chính thức từ cơ quan Thuế cùng các văn bản pháp luật hiện hành, bài viết dưới đây sẽ chi tiết hóa quy định và công thức xác định thuế GTGT chuyển nhượng dự án một cách dễ hiểu nhất.

1. Bản Chất Pháp Lý Về Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án cùng các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp liên quan cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Do đây là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời, chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng phải xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT/VAT) theo quy định.

2. Quy Định Mới Về Giá Tính Thuế GTGT Chuyển Nhượng Dự Án

Căn cứ Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 và Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định dựa trên nguyên tắc: Giá bán chưa thuế trừ đi giá đất được trừ.

Công thức tính chuẩn:

\text{Giá tính thuế GTGT} = \text{Giá chuyển nhượng bất động sản (chưa GTGT)} - \text{Giá đất được trừ}

3. Cách Xác Định “Giá Đất Được Trừ” Khi Tính Thuế GTGT

Điểm cốt lõi trong việc tính thuế GTGT chuyển nhượng dự án chính là xác định “Giá đất được trừ”.

Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, chuyển mục đích sử dụng đất… được quy định như sau:

Giá trị được trừ: Là số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định.
Khoản tiền ứng trước: Giá đất được trừ này chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà bên chuyển nhượng đã ứng trước (nếu có).

4. Ví Dụ Minh Họa Chi Tiết Cách Tính Thuế GTGT

Để hiểu rõ hơn hướng dẫn của Cục Thuế (như trường hợp Công ty CP TKG Taekwang Vina chuyển nhượng dự án Khu dân cư Long Tân – Phú Hội cho Công ty CP De Heim), hãy xem ví dụ minh họa sau:

Giả định:

Doanh nghiệp A chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS cho Doanh nghiệp B với giá thỏa thuận là 500 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế GTGT).

Tiền sử dụng đất mà Doanh nghiệp A đã nộp vào ngân sách nhà nước (giá đất được trừ) là 200 tỷ đồng.

Thuế suất thuế GTGT áp dụng: 10%.

Cách tính thuế GTGT phải nộp:

Giá tính thuế GTGT = 500 tỷ – 200 tỷ = 300 tỷ đồng
Số thuế GTGT Doanh nghiệp A phải xuất hóa đơn = 300 tỷ × 10% = 30 tỷ đồng
Tổng giá trị hợp đồng thanh toán = 500 tỷ + 30 tỷ = 530 tỷ đồng

(Lưu ý: Doanh nghiệp vẫn được khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với phần chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án theo đúng quy định).

5. Lưu Ý Quan Trọng Cho Doanh Nghiệp Nhận Chuyển Nhượng

Kê khai hóa đơn: Bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ phần “Giá đất được trừ” ghi trên hóa đơn GTGT do bên chuyển nhượng xuất để đảm bảo khấu trừ thuế đầu vào hợp lệ.
Hồ sơ pháp lý kèm theo: Doanh nghiệp phải lưu trữ đầy đủ chứng từ nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước của dự án để giải trình khi cơ quan thuế thanh tra.

Kiến thức BĐS, Pháp lý BĐS, Tin BĐS